中某建 × 中某物流集团 × YUJ · 保税监管仓投资测算看板

Revenue · 收入测算(中心仓)

货值流量 × 综合 take rate

综合 take rate = 集采差价(1-3%) + 金融息差(2-4%,净) + 物流/保税增值(1-2%) + 平台费(0.3-0.8%)。货值为年过仓流量(非瞬时库存)，靠 JIT 高周转支撑。

过仓货值 & 营业收入(亿元)

收入结构(费率拆解，亿元 · Y3)

Profitability · 盈利

EBITDA / NPAT 与利润率

EBITDA & NPAT(亿元) + 净利率

科目(亿元)	Y1	Y2	Y3	Y4	Y5
承接货值	18	30	40	45	50
营业收入	1.08	2.10	2.80	3.15	3.50
Opex合计	0.45	0.57	0.68	0.72	0.77
EBITDA	0.63	1.53	2.12	2.43	2.73
净利润 NPAT	0.54	1.36	1.90	2.18	2.45
净利率	50%	65%	68%	69%	70%

高净利率/IRR 成因：轻资产 + 营运资金主要由外部低成本资金(财务公司额度/BA票据贴现)支持，需以实际融资结构校准；本表未含三方总部管理费分摊、跨境段运输与目的国清关税费。关键待核：中某建首单货值与品类、仓源(中某物流既有/新租)、财务公司额度与 BA 贴现通道。

Cash Flow · 现金流与回收

累计现金流约 Y2 转正

自由现金流 & 累计(亿元)

Y0 投入约 1.69亿(Capex 0.185亿 + 循环额度自有资金部分)；累计现金流约 Y2 转正，Y5 末累计约 +8.4亿；营运资金于末年按循环额度回收。NPV@10% ≈ 5.4亿。

Network · 多仓网络

DIC 中心仓 + 利雅得前置仓（→ 埃及 / 伊拉克多国复制）

第二仓(利雅得前置仓)Y3 起投运，贴近中某建沙特施工现场做 JIT 末端配送，拉动中心仓周转、放大网络货值与收入。随埃及、伊拉克幕墙项目启动，同步配套当地监管仓+加工厂节点，把同一套"保税集采+加工+金融"闭环复制到北非与两河市场（下方测算为迪拜+利雅得双仓基准口径，新国别节点待项目落地后纳入）。

网络过仓货值(亿元，中心仓+前置仓)

网络营业收入(亿元)

Riyadh Hub · 第二仓独立 P&L

利雅得前置仓独立测算

前置仓以仓储 + JIT 末端配送为主，take rate 略低于中心仓(4-4.5%)；Capex 0.12亿(改造+牌照，规模小于中心仓)。

营收 / EBITDA / NPAT(亿元)

科目(亿元)	Y3	Y4	Y5
过仓货值	10	20	30
综合 take rate	4.0%	4.5%	4.5%
营业收入	0.40	0.90	1.35
Opex合计(含坏账/FX)	0.26	0.35	0.43
EBITDA	0.14	0.55	0.92
净利润 NPAT	0.10	0.48	0.81
净利率	26%	53%	60%

Capex 0.12亿，3年累计 NPAT ≈ 1.39亿；前置仓与中心仓协同后整体单位额度产出提升。

Split · 三方分润

按 NPAT 分润：YUJ 45 / 中某物流 40 / 中某建 15

逐年分润(中心仓 NPAT，亿元)

分润占比 & 贡献

YUJ 45% — 集采组织 / 监管仓 WMS 运营 / JIT 排程 / 双闭环金融操作 / BHDP 数字化
中某物流 40% — 资金 / 属地仓网与团队 / 跨境物流
中某建 15% — 锚定首批采购需求(项目群 BOQ) / 到货验收 / 属地施工履约

分润比例为示例，以三方协议为准。Y5 中心仓 NPAT 2.45亿 → YUJ≈1.10亿 / 中某物流≈0.98亿 / 中某建≈0.37亿。

Sensitivity · 单因子敏感性

对 NPAT 的影响(基准 Y3 · 亿元)

单因子敏感性(ΔNPAT，亿元)

情景分析(稳态)

承接货值与 take rate 是最大正向杠杆；坏账率与 Opex 为主要侵蚀项。基准货值 30亿、take rate 7% 为中值口径。